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第三节 转让房地产增值额的确定
大纲：
(一)掌握收入额的确定
(二)掌握扣除项目的金额：取得土地使用权所支付的金额;开发土地和新建房及配套设施的成本;开发土地和新建房及配套设施的费用;与转让房地产有关的税金;财政部确定的其他扣除项目;旧房及建筑物的评估价格。
(三)掌握评估价格办法及有关规定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。
土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额
计算公式：应纳土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×扣除率
1、税率、扣除率
2、增值额、扣除项目金额
【例】某房地产开发企业出售房地产，取得收入4000万元，扣除项目金额1000万元。
计算步骤：
(1)收入总额=4000
(2)扣除项目金额=1000
(3)增值额=4000-1000=3000
(4)增值率(增值额÷扣除项目金额×100%)=3000÷1000=300%找税率 第四级60% ;35%
(5)第四档税率60%
(6)应纳土地增值税税额=3000×60%-1000 ×35%=1450
计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：
转让项目的性质 | 扣除项目 |
（一）房地产开发企业新建房地产转让 | 1.取得土地使用权所支付的金额； |
（二）非房地产开发企业新建房地产转让 | 1.取得土地使用权所支付的金额； |
（三）旧房地产转让 | 1.房屋及建筑物的评估价格。 |
（四）转让未进行开发的土地使用权 | 1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 2.转让环节缴纳的税金 |
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